24. Oktober 2022

Warum die Baukosten bei Ihrem Immobilienprojekt das kleinste Problem sind

Warum die Baukosten bei Ihrem Immobilienprojekt das kleinste Problem sind und wonach Sie stattdessen optimieren sollten
Vergessen Sie die Baukosten! Irritiert Sie dieser Rat?
Dann bleiben Sie dran, wir klären Sie auf, was es mit dieser These auf sich hat. Und wie Sie diese für den Erfolg Ihres Immobilienprojektes nutzen können.
Immobilienprojekte sind Langfrist-Investitionen 
Bevor wir tiefer in die Materie einsteigen, sollten Sie sich vor Augen halten, dass eine Immobilieninvestition immer eine langfristige Anlage ist.
Dennoch schrecken viele potenzielle Investoren im Augenblick häufig von Immobilienprojekten zurück. Unter der Angstglocke der globalen Krise, steigender Zinsen, höherer Energiepreise, Lieferschwierigkeiten und -verzögerungen bei Baumaterialien und auch hier steigender Preise entsteht eine innere Lähmung. Eine Starre, die schädlich für jede Art von wirtschaftlichem Erfolg ist. 
Deshalb ist es uns wichtig, eine andere Perspektive auf dieses Thema zu werfen.  
Denn: Wenn Sie ein Immobilienprojekt aus Sicht des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes betrachten, dann spielen die Baukosten darin nur noch eine geringe Rolle
Warum unsere Kunden dennoch weiter investieren
Auch wenn die Baukosten seit einigen Jahren stetig steigen – sie sind nicht der größte Hebel für den wirtschaftlichen Erfolg Ihrer Immobilie!
Deshalb investieren unsere Kunden trotz der schwierigen Lage weiter.
Sie haben auf der einen Seite die passende Unterstützung, um die Baukosten optimal zu managen. Doch viel wichtiger: Sie haben als Investoren die langfristige Wertanlage im Sinn.
Was bedeutet das?
Werfen Sie einen Blick auf das Schaubild „Lebenszykluskosten einer Immobilie“:
Die Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden liegt bei Jahrzehnten (30-40 oder länger). Darin haben die Planungsphase und die Bauphase mit ungefähr 2 Jahren einen sehr geringen Anteil. Die mit Abstand meisten Kosten entstehen über die Dauer der Nutzung im Gebäudelebenszyklus, wie Sie in dem Schaubild erkennen können.
  • Ca. 17% im Lebenszyklus Gebäude machen die Baukosten aus
  • 78% im life-cycle-costing stellen die Nutzungskosten dar

Günstigere Kosten – steigende Werthaltigkeit 
Oberflächlich betrachtet denken manche Investoren, dass die Kosten der Nutzung ja der Mieter trägt und das deshalb für ihn irrelevant ist. Doch das ist eine viel zu enge Sichtweise.
Denn geringere Kosten, zum Beispiel beim Energieverbrauch, reduzieren im Lebenszyklus der Gebäude die Warmmiete und erhöhen damit die Attraktivität der Immobilie. 
Nachhaltig bauen ist damit gerade in der heutigen Zeit ein wichtiges Vermarktungskriterium.
Natürlich gibt es viele weitere Kosten, die je nachdem der Mieter oder Sie als Investor über alle Lebenszyklusphasen der Gebäude tragen, darunter:
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
  • Reinigungskosten
  • Standortkosten (Gewerbesteuer, Erreichbarkeit, …)
  • Ggf.- Umbaukosten bei Änderung der Nutzung / bzw. Änderung der Mietstruktur

Die entscheidende Frage bei der Gebäudeplanung ist also nicht, wie man die Baukosten minimal halten kann, sondern wie man die Kosten während der Gesamtnutzungsdauer der Immobilie möglichst geringhalten kann. 
Entscheidungen mit Weitblick auf den Lebenszyklus einer Immobilie
Jede Entscheidung, die Sie bei der Planung treffen, zieht im Nachhinein entweder höhere oder niedrigere Kosten im Betrieb nach sich.
Praxistipp:
Zum Abschätzen des Kosteneffektes gibt es eine einfache Faustregel: Eine Geldeinheit Kostenerhöhung in der Planung, Entwicklung und Konstruktion spart acht bis zehn Geldeinheiten an Betriebskosten.
Es geht also nicht darum, die Baukosten um jeden Preis minimal zu halten, sondern sehr sorgfältig im Verhältnis zu den Kosten der Nutzung über den Lebenszyklus eines Gebäudes abzuwägen.
Um ein paar Beispiele zu geben:
  • Eine teurere Heizungsanlage führt im Normalfall zu geringeren Heizkosten
  • Styropor als Dämmmaterial spart geringfügig Kosten gegenüber Mineralwolle. ABER: Die Entsorgung später ist problematisch, der Brandschutz ist problematisch und die CO2 Neutralität ist in weiter Ferne. 
Zu KURZ gedacht ist hier am falschen Ende „gespart“.
Zu welchem Zeitpunkt sollten Sie sich Gedanken über die Lebenszykluskosten einer Immobilie machen?
Dieser Schritt ist enorm wichtig.
Sie sollten die Gedanken über das gesamte life cycle costing in die Planung stecken, BEVOR eine Idee von einer Kubatur, einem Grundriss etc. in den Köpfen der verschiedenen Partner eines Bauprojektes ist.
Sprich: Je früher Sie all diese Faktoren berücksichtigen, desto mehr Einfluss können Sie nehmen, denn die Kostenbeeinflussung ist gerade am Anfang sehr groß. 
Dazu gehören insbesondere
  • Die Wahl des passenden Standortes
  • Kubatur / Grundriss des Gebäudes, insbesondere im Hinblick auf die Flexibilität
  • Haustechnik, zum Beispiel im Sinne der Nachhaltigkeit der Gebäudetechnik
  • Das Energiekonzept, um die Energieeffizienz im Haus zu verbessern
  • Innovatives Bauen, z. B. durch die Digitalisierung von Gebäuden 

Wie gelingt die Optimierung der Baukosten im Verhältnis zu den gesamten Lebenszykluskosten einer Immobilie?
Um es gleich vorwegzunehmen: Ein Schema F, das für jedes Immobilienprojekt anwendbar ist, gibt es nicht.
Jedes Projekt ist individuell zu betrachten. Unser Tipp: Holen Sie sich erfahrene Experten mit ins Boot, die Sie von Anfang an, im Idealfall schon bei der Grundstückswahl, beraten und begleiten.So können Sie sicher gehen, dass Ihnen keine wichtigen Punkte verloren gehen. 
Wenn Sie Unterstützung benötigen, um von Anfang an die richtigen Stellschrauben zu definieren und zu justieren kontaktieren Sie uns gerne:

E-mail: fundament@cmfpartner.de
Telefon: +49 261 91547-0