Die Lage in der Baubranche ist zurzeit kritisch. Unabhängig vom Bedarf werden von Immobilieninvestoren immer häufiger Neubauprojekte verschoben oder abgesagt. Bestes Beispiel ist der Baustopp der Wohnungsbaugesellschaft Vonovia Anfang des Jahres. Einer der wichtigsten Gründe hierfür sind weiterhin steigende Baukosten. Wie Sie zuverlässig die Baukosten berechnen, ohne massive Baukostenüberschreitungen zu riskieren, zeigt dieser Blogbeitrag.

Ausgangssituation: Steigende Baukosten und sinkende Verkaufspreise

Warum werden immer mehr Bauprojekte gestoppt oder gar nicht erst begonnen? 

Die stagnierenden Bauvorhaben sind das Ergebnis eines komplexen Zusammenspiels verschiedener Faktoren. 

Einer der Hauptgründe sind die hohen Bauzinsen aktuell, die die Finanzierung verteuern.

Zudem steigen die Baukosten in vielen Bereichen weiter an und die Angst vor Kostenüberschreitungen während eines Projektes erhöht sich. Diese Sorge wird durch bekannte Negativbeispiele wie Stuttgart 21 und den Berliner Flughafen noch verstärkt und prägt die öffentliche Wahrnehmung.

Auch die Entwicklung der Mieten und Verkaufspreise von Immobilien spielt eine Rolle. Obwohl die Mieten leicht steigen, reichen sie vor allem im Wohnungsbereich nicht aus, um die hohen Baukosten und Zinsen aufzufangen. Gleichzeitig sinken die Verkaufspreise von Immobilien aufgrund der Zinsentwicklung, wodurch Projektentwickler vermehrt Projekte absagen.  

Auch wenn Sie als Investor keinen direkten Einfluss auf den Bauzinsen-Trend oder die Baukosten an sich nehmen können, haben Sie über die Baukostenermittlung ein wichtiges Tool in der Hand, die Planungssicherheit für Ihr Bauprojekt zu erhöhen. 

Baukosten berechnen: So geht’s richtig 

Wie lassen sich Baukosten planen, damit diese im kalkulierten Budget bleiben und nicht aus dem Ruder laufen?

Wir zeigen Ihnen im Folgenden anhand von 5 Punkten, welche Aspekte Sie besonders berücksichtigen müssen, um Ihre Baukosten im Griff zu behalten.

Eine detaillierte Kostenermittlung als Basis

Klingt logisch, ist es aber leider nicht immer, weil häufig die Expertise hierfür fehlt: 

Eine detaillierte Kostenermittlung beim Baukosten-Berechnen ist Voraussetzung, um ein sicheres Projektbudget aufzustellen. 

Verwenden Sie hierfür eine gängige Struktur bei der Kostenermittlung, z.B. die DIN 276. Damit stellen sie sicher, dass sie keinen wesentlichen Kostenfaktor vergessen.

• Da die Planung eines Bauvorhabens bei der Kostenermittlung noch nicht im Detail vorliegt, müssen Annahmen als Kalkulationsgrundlage getroffen werden. Um diese Annahmen möglichst präzise zu gestalten, sollten mehrere Quellen herangezogen werden. Hierbei bieten sich beispielsweise der Baukostenindex (BKI) oder Kennzahlen aus Vergleichsprojekten an. Erfahrene Planer haben oft Zugang zu solchen Informationen durch eine entsprechende Nachlese abgeschlossener Bauvorhaben. Auf diese Weise kann eine realistische Kalkulationsgrundlage geschaffen werden, die eine solide Basis für die weitere Planung und Umsetzung des Bauvorhabens darstellt.
• Nutzen Sie externe Expertise und beziehen Sie Fachplaner und ausführende Unternehmen mit ein, insbesondere bei komplexeren Projekten oder kniffligen Themen. Gute Planer verfügen oft über ein breites Netzwerk an Fachleuten, auf das sie zurückgreifen können, um Unterstützung zu erhalten. Durch die Zusammenarbeit mit externen Experten können wertvolle Erfahrungen und Kenntnisse eingebracht werden, die dazu beitragen, das Bauvorhaben präziser zu kalkulieren und erfolgreicher umzusetzen.
• Kalkulieren Sie beim Baukosten-Planen Puffer für mögliche Kostensteigerungen von Anfang an mit ein. Auch für „Unvorhergesehenes“ muss Budget einkalkuliert werden, denn beides gibt es in jedem Bauvorhaben. Auch bei der Kalkulation des Puffers können erfahrene Experten von außen hilfreich sein, wie z. B. die Experten von CMF Partner.

Eine detaillierte Planung ist mehr als die halbe Miete 

Eine unzureichende Planung kann zu erheblichen Kostensteigerungen führen. Um dies zu vermeiden, sollten Sie sich gemeinsam mit Ihrem Architekten und den weiteren Planungsbeteiligten ausreichend Zeit einräumen, um die Gebäudeplanung bis ins letzte Detail zu klären. Es ist wichtig, sich nicht dem typischen Zeitdruck zu ergeben, der bei jedem Projekt entsteht, sondern zunächst die Planungshausaufgaben zu erledigen. 

Bei größeren Projekten kann es zu endlos scheinenden und nervenzehrenden Planungsrunden bis in die Nacht kommen, aber diese sind wichtig, um alle Unklarheiten und offenen Punkte zu beseitigen. Je detaillierter die Planung ist, desto lückenloser kann die ausführende Leistung beschrieben werden und desto geringer ist das Risiko für Planungsfehler. Auf diese Weise kann das Nachtrags- und damit das Kostensteigerungsrisiko während des Projektes minimiert werden, da Planungsfehler nicht in der Ausführung teuer behoben werden müssen.

Vermeiden Sie Planungsänderungen

Für die Baukostenentwicklung ist es wichtig, Änderungen an der Planung nach Beginn der Ausführung so weit wie möglich zu vermeiden. Hierfür ist es notwendig, dass Sie die im vorhergehenden Punkt beschriebenen Planungs-Hausaufgaben gründlich erledigt haben.

Denn solche Änderungen sind oft die Ursache für Baukostenüberschreitung. Bedenken Sie: Wenn der „Zug der Ausführung“ einmal fährt, ist es schwer, die Richtung zu ändern. Zwar ist es möglich, die Fahrt zu verlangsamen oder zu stoppen, aber dies führt zu Zeitverlust im Terminplan und zu Kostensteigerungen. 

Während der Ausführung können sicherlich noch einzelne Details geplant werden, aber größere und kostenwirksame Änderungen sollten vermieden werden. Ein guter Planer verfügt über ein entsprechendes Bauherrenmanagement, über das er klare Vereinbarungen und Festlegungen mit dem Bauherrn trifft, um Planungsänderungen zu vermeiden.

Fortlaufende, sehr enge Kostenüberwachung während der Bauausführung

Eine möglichst detaillierte Planung, genaues Baukosten-Berechnen, eine präzise Ausschreibung und eine sorgfältige Leistungsvergabe können dazu beitragen, das Kostensteigerungsrisiko bei Bauvorhaben zu minimieren. 

Allerdings kann dieses Risiko trotzdem nicht vollständig eliminiert werden. 

Aus diesem Grund ist es wichtig, während der Ausführung die Kostenentwicklung durch fortlaufenden Abgleich des Bautenstandes je Gewerk sowie der Abschlagsrechnungen des Unternehmers zu überprüfen. 

Auf diese Weise kann frühzeitig gegengesteuert werden, um eventuelle Baukostenüberschreitungen zu vermeiden oder zumindest zu begrenzen.

Intensive offene / lösungsorientierte Kommunikation unter den Projektbeteiligten

Tatsächlich ist mangelhafte Kommunikation ein großer Kostentreiber in Bauprojekten. Stimmt die Kommunikation nicht, passiert es häufig, dass nicht rechtzeitig eingegriffen wird, sobald Tendenzen von Kostensteigerungen erkennbar werden. 

Daher ist es ein wichtiges Erfolgskriterium, dass zwischen den Projektbeteiligten eine transparente Kommunikation mit einer offenen und vor allem lösungsorientierten Gesprächskultur herrscht. Wenig förderlich sind Schuldzuweisungen und jede Form von Verhaltensweisen, die zu Angst vor Fehlern unter den Projektbeteiligten führen. 

Herausforderungen gibt es in jedem Projekt. Wichtig ist, dass gemeinsam nach Alternativen, Lösungen oder Einsparmöglichkeiten gesucht wird.

Dabei hilft es, wenn das Planerteam bereits zusammengearbeitet hat und sich gut kennt und schätzt. 

Besondere Bedeutung kommt hier dem Bauleiter und der Steuerung der ausführenden Unternehmen auf der Baustelle zu, wie auch in unserem Blog „Gute Planung ist wichtig, aber…“ nachzulesen ist.

Fazit

Das Risiko für Kostensteigerungen während der Bauphase ist heute stärker als jemals zuvor. 

Deshalb gewinnen Punkte wie fundierte Baukosten zu berechnen, detailliert zu planen und zu steuern sowie offen zu kommunizieren zunehmend an Bedeutung. 

Wenn Sie, vor allem aber Ihr Planer, die hier dargestellten wesentlichen Aspekte beachten und aktiv verfolgen, dann kann das Risiko von Baukostenüberschreitung stark eingeschränkt werden. 

Denken Sie vor, anstatt nachzubessern. Holen Sie sich frühzeitig erfahrene Experten mit ins Boot.

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