Der EINE entscheidende Hebel für den Erfolg mit Ihrem Immobilienprojekt 

Alles hat seinen Preis.

Diese scheinbare Binsenweisheit wird jedoch gerade in der Projektentwicklung von Immobilien gerne vergessen. Mit fatalen Auswirkungen.

Ausgangslage: Fehlende Prioritäten

Bei jedem Immobilienprojekt gibt es 4 Meta-Kriterien, die zu berücksichtigen sind und die über den Erfolg der Immobilie bestimmen:  Die Qualität, die Kosten, der Projektumfang und die Projektzeit. 
Natürlich sind alle 4 Kriterien wichtig. Zu Beginn wird entsprechend hinter jedes Kriterium eine Anforderungsliste gelegt und ein Zielwert festgelegt.
Was nun häufig geschieht ist, dass Investoren und Unternehmen die Prioritäten bei ihrem Immobilienprojekt jeweils gleich verteilen. 

In der Theorie ist den Bauherren bewusst, dass es zwischen diesen Kriterien einen Zusammenhang gibt, d. h., wenn es Veränderungen bei einem Kriterium gibt, dies auch Einfluss auf die drei anderen Kriterien hat – meist gegensätzlich. 

Das Fatale:  Nahezu alle Bauherren beantworten zu Projektbeginn die Frage, welches Kriterium für sie die größte Bedeutung hat, mit „ALLE Kriterien“! Damit erschaffen sie sich unrealistische Anforderungen an den Erfolg Ihres Immobilienprojektes. 

Immobilienprojekte sind komplex – von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe sind unzählige Entscheidungen über die gesamte Projektdauer zu treffen, die jeweils Auswirkung auf die Meta-Kriterien Qualität, Kosten. Projektumfang und Projektzeit haben. 

Das bedeutet:

Wenn der Bauherr die vier Meta-Kriterien gleich (hoch) priorisiert und gleichzeitig nicht im Blick hat, dass sie sich gegenseitig bedingen, dann kommt es aufgrund der unzähligen Unsicherheiten und offenen Punkte (wegen fehlender Planung) nahezu immer zu Enttäuschung und Frustration auf Seiten des Bauherrn und der Planungsbeteiligten. Entscheidungsprozesse werden unnötig in die Länge gezogen und Ziele nicht erreicht. 

Das Prioritätenquadrat für Ihren Erfolg mit Immobilien 

 Die folgende Abbildung veranschaulicht das Prioritätendilemma grafisch.

Stellen Sie sich vor, Sie haben zu Beginn des Projektes ein schönes Quadrat. Wenn Sie jetzt an einer Ecke ziehen, z.B. das Projekt beschleunigen wollen, dann müssen Sie an irgendeiner anderen Stelle Ihre Ziele verlassen. Weil die Gesamtfläche gleich bleibt.  
An welcher Ecke Sie dann nachjustieren, hängt von Ihren Prioritäten ab.  

Es gibt keine eierlegende Wollmilchsau – Sie können nicht alles haben!
Warum ist das Konzept dieser Abbildung so wichtig für den Ablauf Ihrer Projektentwicklung? 

 Es veranschaulicht auf wunderbare Weise, dass diese 4 Variablen abhängig voneinander sind. Wird eine Variable nach Start des Projektes verändert, hat dies zwangsläufig Auswirkungen auf eine oder mehrere andere Variablen. 

Hier ein paar Beispiele:

• Erweitert sich der Projektumfang (z.B. drei statt zwei Geschosse), hat dies in der Regel Auswirkungen auf Zeit und Kosten.
• Wird das Budget reduziert, hat dies in der Regel Auswirkungen auf den Projektumfang, die Qualität und / oder die Projektzeit (d. h. steht nach Projektbeginn weniger Geld zur Verfügung, so müssen an irgendeiner Stelle Reduzierungen vorgenommen werden).
• Ändern sich die Bedürfnisse / Anforderungen des Bauherrn an sein Projekt, hat dies in der Regel Auswirkungen auf den Umfang, Kosten und / oder Zeit (z.B. aus Großraumbüros werden Einzelbüros: Dies bedeutet Planungsänderungen bei Architekten und Fachplanern, Anpassung der Leistungsbeschreibungen, Nachtragsangebote (die möglicherweise teurer werden), höheren Materialaufwand etc.)

Initiatoren von Projektänderungen

 Die angesprochenen Änderungen der Variablen können auf zwei Arten initiiert werden:

• Explizite Änderung: Der Auftraggeber initiiert bewusst eine Änderung, ist über die Konsequenzen informiert und nimmt sie in Kauf.
• Implizite Änderung: Die vor Projektstart getroffenen Annahmen erweisen sich als nicht vollständig zutreffend – mit den entsprechenden Konsequenzen auf die anderen Kriterien.

Insbesondere der zweite Punkt führt regelmäßig zu angeregten Diskussionen mit dem Auftraggeber. Es ist leider Fakt: Immobilienentwicklung ist keine exakte Wissenschaft. Je innovativer (neuartiger) ein Projekt ist, desto größer sind die Annahmen.

Schauen wir uns ein Beispiel für ein Immobilien-Projekt an: 

Sie haben sich bei der Projektentwicklung über die Bodenbeschaffenheit keine Gedanken gemacht oder sie als „normal“ eingestuft. Nach dem Bodengutachten stellt sich heraus, dass der Boden nicht trägt und aufwändig nachverdichtet werden muss. 
Das bedeutet längere Zeit wegen Nachverdichtung und mehr Budget für diese Maßnahme. 

Wenn Sie sich NICHT darüber bewusst sind, dass es diese Zusammenhänge gibt, Keine Projektpriorisierung vorgenommen haben und all die 1000 Entscheidungen, die in einem Immobilienprojekt zu treffen sind, immer nur AD HOC fällen, dann werden Sie Ihre Ziele nicht erreichen. 

Das ist wie Autofahren im Nebel ohne Instrumente, Licht und Spiegel. 

Was können Sie als Auftraggeber bei der Immobilien-Projektentwicklung tun?

1) Seien Sie sich der Tatsache bewusst, dass es im Projektverlauf implizite und explizite Änderungen geben wird.

2) Ergreifen Sie mit diesem Bewusstsein schon vor dem Projektstart Maßnahmen, mit denen sowohl implizite als auch explizite Änderungen im Projekt selbst reduziert bzw. möglichst ausgeschlossen werden. Das erreichen Sie z. B. mit einem ganzheitlich arbeitenden Projektpartner wie CMFundament.

3) Priorisieren Sie die 4 Variablen – Welche der Variablen muss eingehalten (fixiert) werden, welche der Variablen sollte eingehalten werden, welches der Kriterien ist variabel und kann zur Not am ehesten angepasst werden?

4) Behalten Sie den Nutzen im Blick – Wenn Sie beispielsweise den Umfang Ihres Immobilien-Projektes erhöhen, sollte der Nutzen in einem gesunden (idealerweise überproportionalen) Verhältnis wachsen. Bedenken Sie dabei auch die Ziele Ihres Projektes, die Sie in Ihrem Zieleworkshop festgelegt haben. 

5) Planen Sie einen Puffer ein – der Puffer sorgt dafür, dass Sie gewisse Veränderungen kompensieren können.

Denken Sie vor, anstatt nachzubessern.
Wenn Sie Unterstützung benötigen, damit Sie sicher Erfolg mit Ihrem Immobilienprojekt haben, kontaktieren Sie uns hier: 

E-mail: info@cmfpartner.de
Telefon: +49 261 91547-0