Wie Sie eine Bauleitung finden, die Ihr Immobilienprojekt zum Erfolg führt und wieso dies der wichtigste Faktor Ihres Projektes ist

Eine gute Planung und ein kompetenter Projektplan sind eine wichtige Voraussetzung, damit Ihr Immobilienprojekt zum Erfolg wird. Doch ob sich der Erfolg tatsächlich realisieren lässt, entscheidet sich erst auf der Baustelle. 

Der Bauleitung und deren kompetenter Betreuung der Baustelle vor Ort kommt also die wichtigste Rolle im Projekt zu. 

In diesem Blogbeitrag verraten wir Ihnen alle Hintergründe, weshalb der passende Bauleiter so wichtig ist und wie sie sicherstellen, dass Ihre Bauleitung auch die notwendigen Fähigkeiten mitbringt.

Wachsende Komplexität für die Bauleitung

Bauvorhaben, egal ob Neubauten oder Bauvorhaben im Bestand, werden immer komplizierter im Handling. 

Zu den großen Herausforderungen für die Bauleitung gehören:

• Zunehmende Regulatorik und öffentlich-rechtliche Vorgaben
• Immer höhere und komplexere technische Anforderungen
• Genereller Mangel auf dem Handwerkermarkt sowie die Schwierigkeiten, qualitativ gute Handwerker zu finden 
• Handwerker, insbesondere in den haustechnischen Gewerken, sind nach wie vor stark ausgelastet und daher schwer steuerbar
• Genereller Termindruck im Bauprojekt: Dies ist vor allem für die Bauausführung relevant, da sie ca. 30-50% der gesamten Projektzeit in Anspruch nimmt 
• Wachsende Dokumentations- und Nachweispflichten der Planer und ausführenden Unternehmen

Bis auf die Regulatorik betreffen alle diese Herausforderungen unmittelbar die Aufgaben des Bauleiters.

Seine Arbeit ist dabei sehr stark abhängig von der Vorleistung, d.h. der Qualität der Objektplanung sowie der Leistungsausschreibung und -Vergabe. Je besser und durchdachter diese erfolgen, desto geringer sind die Risiken in der Bauausführung.

Doch in seinen Bereich fallen die meisten unvorhersehbaren, d.h. nicht oder nicht vollständig planbaren Themen bzw. Situationen, wie zum Beispiel:

• Terminverzug oder Ausfall von Handwerkern, d.h. der Bauzeitenplan gerät aus den Fugen; dies bedeutet, dass Vorleistungen für Nachfolgegewerke nicht (rechtzeitig) erbracht werden 
• die Ausführung von Leistungen kann nicht in der geplanten Qualität und Güte erfolgen, z.B. weil der Planer an den Ausführungsanforderungen „vorbeigeplant“ hat (Theorie vs. Praxis)
• Lieferverzug von Materialien oder Bauteilen
• Lieferung von falschen Materialien oder Bauteilen
• Unvorhergesehenes im Bauablauf, z.B. architektonische Funde im Boden
• UND – DAS WICHTIGSTE: In der Ausführung sind Menschen sprichwörtlich „am Werk“ – hier kann es daher qua Definition immer wieder zu Fehlern, Missverständnissen und Unvorhergesehenem kommen

Die schwere Rolle des Bauleiters im Bauprojekt

Wie die Fülle der dargestellten Bauleiter-Aufgaben zeigt, kommt dem Bauleiter eine herausgehobene Verantwortung und die schwierigste Rolle im gesamten Projekt zu. 

Seine Arbeit nimmt die meiste Zeit des gesamten Projektes in Anspruch.

In seinen Wirkungsbereich fallen die meisten und größten potenziellen Risiken, dass etwas Unvorhergesehenes passiert.

Erschwerend für diese Rolle kommt hinzu, dass der Bauleiter von allen Seiten Druck bekommt: 

• vom Bauherrn bzgl. Einhaltung von Terminen, Kosten und Qualität
• von Handwerkern: ständige Präsenz auf der Baustelle, Auskunft geben, Entscheidungen fällen, Qualität und Rechtzeitigkeit der erforderlichen Vorleistungen
• vom eigenen Arbeitgeber: Termindruck, sonst droht Unwirtschaftlichkeit des Projektes
• von der Regulatorik: Nachweis- und Dokumentationspflicht

Erfolgsfaktoren für die Projektentwicklung auf dem Bau

Damit Ihr Bauprojekt ein Erfolg wird, muss in der Bauleitung Einiges zwingend beachtet werden.  Diese Punkte müssen auch in Bezug auf das Anforderungsprofil des Bauleiters berücksichtigt werden:

• DAS WICHTIGSTE: Fortlaufende klare, d.h. eindeutige (unmissverständliche) und rechtzeitige mündliche und schriftliche Kommunikation in Richtung aller Baustellenbeteiligten bzgl. der bekannten W-Fragen: Wer, wann, was, wie. REDEN HILFT IMMER!! Insofern ist Kommunikationsfähigkeit eine der Schlüsselkompetenzen in der Bauleitung. 
• Führungskompetenz, Gespür und Geschick im Umgang mit Menschen, insbesondere auch mit Menschen aus anderen Kultur- und Sprachkreisen: Ein guter Bauleiter macht sich auch die „kleinen“ Leute zu Freunden und zeigt Stärke und Entschlossenheit, wenn „Freundsein“ nicht hilft.
• Weitreichende Erfahrung und Kenntnisse in der (Ablauf-)organisation von Baustellen, welche den Bauleiter befähigen, einen Bauablaufplan zu erarbeiten – UND diesen fortlaufend zu detaillieren 
• Ein hohes Maß an geübter Selbstorganisation und Sorgfalt: Der Bauleiter muss für sich einen Modus Operandi gefunden und langfristig geübt haben, wie er seine Arbeit organisiert.
• Eine stabile Psyche und die Fähigkeit, mit dem Druck, den er von allen Seiten bekommt, sicher umzugehen. 
• Wissen und Know-how über die Regeln der Technik etc. sind selbstverständlich – wichtig ist aber auch ein sehr gutes Gespür für das, was nicht bekannt bzw. neu ist und die eigenen Entscheidungskompetenzen zu kennen;

Schaffen Sie Strukturen, welche die Arbeit der Bauleitung optimal unterstützen

Als Bauherr, in der Bauplanung und im Projektmanagement können Sie dafür sorgen, dass der Bauleiter seine Arbeit gut erledigen kann. 

Achten Sie im Sinne der Unterstützung des Bauleiters vor allem auf folgende Punkte:

Befähigen ihn die Strukturen, in denen er arbeitet, seine Arbeit so gut wie möglich zu erledigen? Das heißt:

• bekommt er die notwendige Unterstützung aus der Planung
• hat er eine Assistenz auf der Baustelle
• ist er rechtzeitig und umfänglich schon vor Baubeginn in das Projekt involviert und damit vertraut

Sinnvoll ist es, wie wir das bei CMF + Partner handhaben, wenn der Bauleiter auch der Gesamtprojektleiter ist.

Der Bauleiter als Projektleiter gewährleistet eine schnittstellenfreie Projektbearbeitung ohne Wissens- und Transferverluste.

Fazit: 

Der Bauleiter ist der wichtigste Mann bei den Projektbeteiligten. Seine Qualität entscheidet über Wohl oder Übel der Baustelle. 

Achten Sie als Bauherr darauf, dass Ihr Projektpartner über diese Qualitäten in seinen Reihen verfügt.

Wenn Sie einen geeigneten Bauleiter finden wollen und sich dabei Unterstützung wünschen, dann sind wir von CMFundament für Sie da:

E-mail: info@cmfpartner.de
Telefon: +49 261 91547-0