Nutzerbedarfsplanung: Was ist das?

Was im Online-Marketing gang und gäbe ist, steckt in der Architektur noch in den Kinderschuhen: Eine korrekte Nutzerbedarfsplanung.

Wieso? 

Architekten arbeiten normalerweise nach der HOAI – das sind die 9 Leistungsphasen, nach denen ein Projekt bearbeitet wird. Beginnend mit der LP 1 – Grundlagenermittlung bis hin zur LP 9 – Objektbetreuung und Gewährleistung. 
Das Entscheidende – die Frage für wen, wozu wird überhaupt gebaut – fehlte bisher in der HOAI.

Dabei ist es ziemlich einleuchtend: Bevor Sie loslegen mit der Immobilien Planung sollten Sie wissen, warum, zu welchem Zweck ich überhaupt bauen will. 
Was sind die Bedürfnisse, die Ziele, die Anforderungen, was ist der Bedarf? 

Nutzerbedarfsanalysen gehören zum Alltag

Menschen machen sich in allen Lebensbereichen viele Gedanken, prüfen, vergleichen, definieren, was sie genau brauchen. 

Vor der Anschaffung eines Computers beispielsweise: 

• werden die Leistungen definiert, die der Computer abbilden muss
• werden Testergebnisse von Studien beschafft, 
• werden verschiedene Angebote eingeholt, verglichen und bewertet und anschließend gekauft.

Bei der Immobilien Planung hingegen, einem hochkomplexen Projekt mit hohen Risiken und hohen Investitionssummen, ist dieses Vorgehen bis jetzt nicht standardisiert üblich.

Rechtlicher Rahmen für die Nutzerbedarfsplanung

Die fehlende standardisierte Einbindung der Nutzerbedarfsplanung bei der Entwicklung von Gebäuden verwundert um so mehr, als der rechtliche Rahmen dies durchaus vorgibt. Das zeigt ein Blick in gängige Verordnungen und Gesetze.

•  Gemäß BGB §650p müssen sich die Vertragspartner bei Abschluss eines Architekten- oder Ingenieurvertrages darüber einig sein, dass die Planungsgrundlagen hinreichend bestimmt sind.
•  In der HOAI §34  werden in der Leistungsphase 1 die Vorgaben der Bedarfsplanung vorausgesetzt, wobei dies die Aufgabe des Auftraggebers ist. 
• Die DIN 276, die im Bauwesen zur Ermittlung der Projektkosten sowie als Grundlage der Honorarberechnung nach HOAI für Architekten und Ingenieure dient, legt grundsätzlich fest, dass die quantitative und qualitative Bedarfsplanung im Bau als Grundlage für die Aufstellung des Kostenrahmens dient. Dies ist demnach Aufgabe des Bauherren

ERGO: 

BGB / HOAI und DIN 276, die einschlägigen rechtlichen Grundlagen sehen vor, dass die nutzerorientierte Bedarfsplanung vor jedem Projekt gemacht werden muss und Aufgabe des Bauherren ist.

Was ist das Ziel der Nutzerbedarfsplanung?

2013 wurde die HOAI novelliert und die DIN 18 205 geschaffen, bei der die Leistung der Nutzerbedarfsplanung definiert und vor die LP 1 geschaltet werden kann. 

Bedarfsplanung im Bauwesen DIN 18205

„Ziel der Bedarfsplanung ist es, die Bedürfnisse, Ziele und Anforderungen des Bedarfsträgers, z. B. Bauherr, Nutzer oder Betreiber, zum frühestmöglichen Zeitpunkt in einen Lösungsrahmen des Projektes zusammenzustellen. Sie ist ergebnisoffen und muss nicht zwangsläufig zur Errichtung eines Bauwerks führen. Sie muss jedoch in den gesamten Prozess der Umsetzung der formulierten Ziele einbezogen werden.“

Bei der Festlegung der Ziele und Anforderungen geht es nicht nur darum,
WAS der Bauherr bauen, sondern WARUM er bauen möchte. 

Es geht darum, tiefer in die Anforderungen, Ziele und Möglichkeiten einzudringen die mit der Immobilie verbunden sind und diese klar vor Augen zu haben. So können mögliche Konflikte, die beim späteren Planungsprozess entstehen könnten, frühzeitig identifiziert werden. 

Die Nutzerbedarfsplanung ist der Maßstab für die Bewertung aller planerischen, baulichen, technischen und organisatorischen Lösungen und für die Qualitätssicherung über den gesamten Projektverlauf. In dieser frühen Projektphase wird der Planer vom Architekten zum Berater.

Hat man das nicht immer schon gemacht?

JEIN!

In der Vergangenheit haben Architekten und Planer unbewusst und kostenlos einen Teil davon erarbeitet, weil es nötig war, um ein gutes Projekt zu entwickeln.
Dabei wurde nur das Minimum an Informationen aufgenommen, um das Projekt voranzubringen. aber Ziele und Risiken in der Tiefe nicht bearbeitet.

Die 5 schlimmsten Folgen einer fehlenden Nutzerbedarfsplanung?

1)    Es könnte zu spät festgestellt werden, dass der Bedarf nicht auf dem Grundstück unterzubringen ist und das Projekt stirbt. Hohe Kosten in Form von Zeit und Geld sind die Folge und der Prozess der Grundstückssuche beginnt von vorne

2)    Eventuell wird ein Aufhebungsvertrag nötig, weil der GP-Vertrag schon geschlossen war, bevor die Ziele festgelegt wurden und dann festgestellt wird, dass die Ziele nicht erreicht werden können. 
 Auch das kostet Zeit und Geld, Seinen Neustart und ggf. Auseinandersetzungen mit Planern / Architekten

3)    Kosten weit über dem ursprünglich vom Bauherrn eingeplanten Rahmen, z.B. weil während der Planung von dem Gebäude auffällt, dass der Bedarf doch größer ist, als ursprünglich gedacht Dazu gehört auch:

a.     Vergessen in die Zukunft zu gucken (was könnte man sonst noch brauchen)

b.     Nicht die richtigen Fragen gestellt / oder gar keine Fragen gestellt

c.     Nicht verschiedene Perspektiven eingenommen

4)    Das Gebäude wird von den Nutzern nicht angenommen, lässt sich schlecht vermieten und erfüllt nicht die Anforderungen. Das Kostet langfristig Geld, weil entweder teure Umbaumaßnahmen drohen oder kontinuierlich geringere Mieten eingenommen werden oder sogar Leerstand droht. 

5)    Wenn das Gebäude zertifiziert werden soll, droht ein DGNB Punkte Verlust, weil es zum Thema Nachhaltigkeit gehört, dass ein Bedarfsplan eingehalten wird. Die Zertifizierung kann ggf. nicht erfolgen, was den Wert des Gebäudes mindert.

Wichtige Punkte, die im Rahmen der Nutzerbedarfsplanung zu erarbeiten sind

Die Fragen, die es zu klären gilt, sind sehr individuell. 

Sicher ist: Sie sollten detailliert, spezifisch und zukunftsorientiert sein, zum Beispiel:

• Diskretion versus Transparenz (Bedürfnis nach Offenheit beim Arbeiten und gleichzeitig Sicherstellung der Abwicklung von sensiblen Themen)
• Spezifische Definition von Supportflächen / Nebenflächen– wo wird was gelagert?
• Wo sind öffentliche und halböffentliche Bereiche (Erschließung – wer darf wo rein)
• Tiefgarage: Sicherheitskonzept! Wer kommt von der TG wie ins Gebäude?
• Welche Abteilungen arbeiten wie eng miteinander? 

Fazit

Eine umfasssende Erarbeitung der Nutzerbedarfsplanung wird bisher kaum gelebt, ABER inzwischen gesetzlich gefordert und ist aus unserer Sicht unumgänglich.

Die Vorteile für eine fundierte nutzerorientierte Bedarfsplanung: 

• RISIKEN werden drastisch minimiert 
• Der Bauherr bekommt genau das für ihn bedarfsgerechte und zukunftsträchtige Gebäude, das ihm und seinem Geschäftszweck dient
• Kosten und Zeit werden gespart
• Langfristiger Wert wird geschaffen 

Wenn Sie für Ihre Nutzerbedarfsplanung Unterstützung benötigen, sind wir gerne für Sie da! Kontaktieren Sie uns jetzt

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Telefon: +49 261 91547-0