Die Entscheidung „Sanierung oder Neubau“ steht für jeden Immobilieninvestor an, der eine Bestandsimmobilie vermarkten will. Sie gewinnt an Vielschichtigkeit, wenn nicht nur Wirtschaftlichkeitsaspekte, sondern auch Nachhaltigkeitsaspekte Berücksichtigung finden. 

Bestandssanierung: eines der wichtigsten Felder für die Zukunft 

In der heutigen Zeit gewinnt die Frage, wann eine Bestandssanierung sinnvoll ist, zunehmend an Bedeutung. Insbesondere vor dem Hintergrund des Zielszenarios „Klimaneutraler Gebäudebestand“ (KNG) im Jahr 2045 wird die Sanierung von bestehenden Gebäuden zu einer der wichtigsten Aufgaben der Zukunft.

Die Ausgangsfragen für die Entscheidungsfindung

Vor einer Entscheidung über Sanierung oder Neubau sollten immer erst einmal die wichtigsten Fragen geklärt werden wie:

• Welche Ziele habe ich als Investor?
• Wird die Immobilie selbstgenutzt oder vermietet?
• Welchen Nutzungszweck verfolge ich mit dem Immobilienprojekt?
• Welche Nutzungsmöglichkeiten ergeben sich aus dem Grundriss und dem Grundstück?
• Welche Einschränkungen und Optionen ergeben sich aus den Bebauungsplänen am Standort?
• Ist der gewählte Standort für meinen Nutzungszweck geeignet?

Lesen Sie hierzu auch unseren Beitrag „Der wichtigste Hebel für Ihr Immobilienprojekt“

Die Bestandsaufnahme

Wenn die grundlegenden Fragen beantwortet sind, folgt die Bestandsanalyse des vorliegenden Immobilienobjektes. 

Ziel der Bestandsaufnahme ist es, einen Überblick zu bekommen, wie der aktuelle Zustand des Objektes ist.

Hierfür können Sie eine Fülle vorhandener Quellen nutzen: 

• Vorhandenes schriftliches Material in Form von Bebauungsplänen, alte Planungsunterlagen mit Daten und Berechnungen
• Örtliche Denkmallisten
• Begehungen und Besichtigungen mit entsprechenden Experten
• Zeitzeugen wie Nachbarn oder Gutachter befragen
• Fotografieren und Dokumentieren des Jetztzustandes
• Aufnahme von Schimmelpilzen, Feuchte, Thermografie 

Achten Sie bei der Bestandsaufnahme auch darauf, wo bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen wurden.

Außerdem sollten Sie bei der Bestandsaufnahme berücksichtigen, welche Materialien Sie wiederverwenden können.

Sanierungsplanung: Ziel der Sanierung

Zu Beginn der Sanierungsplanung sollten Sie im ersten Schritt das Ziel der Sanierung festlegen. Hierbei muss der energetische Standard definiert werden, den das Gebäude nach der Sanierung erreichen soll. Dabei ist zu beachten, dass aufgrund der zu erhaltenden Bausubstanz und tragenden Bauteile das Gesamtwerk nach der Sanierung (zumindest energetisch und von den Grundrissen her) nie gleichwertig mit einem Neubau sein kann. Dies schränkt die Flexibilität in Bezug auf Nutzung und Gestaltung ein. 

Um ein Gebäude nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu erbauen, gibt es Referenzwerte. Prüfen Sie daher bei der Sanierung eines alten Gebäudes, welche Maßnahmen erforderlich sind, um diese Werte zu erreichen.

Sanierung von Altbauten: die Maßnahmen

Wenn die Zielsetzung klar ist, können die entsprechenden Maßnahmen determiniert werden.

Welche Schritte sind notwendig, um den gewünschten Standard zu erreichen?

Es ist zu klären, welche Veränderungen möglich und gewünscht sind sowie welche Gebäudeteile erhalten bleiben sollen und welche nicht. 

Sie müssen auch entscheiden, welche energetischen Maßnahmen Sie durchführen möchten. Hierbei können verschiedene Maßnahmen wie beispielsweise Dämmung, Fensteraustausch oder der Einsatz erneuerbarer Energien in Betracht gezogen werden. 

Die Entscheidung für die einzelnen Maßnahmen hängt von dem gewünschten Ziel, dem Ist-Zustand des Gebäudes und den vorhandenen Ressourcen ab.  

Sanierung Kosten: Die Schätzung

Anhand dieser Maßnahmenplanung können Sie nun die Kostenschätzung für die Sanierung vornehmen. 

Welche Sanierungs-Kosten als Kostentreiber auftreten, ist sehr individuell. Hierzu zählen Rohre, Dacherneuerung, die gesamte Elektrik, Sanitär und vieles mehr.

Kostenvergleich Neubau – Sanierung 

Auf Basis der Sanierungsplanung können Sie jetzt einen Kostenvergleich Neubau-Sanierung vornehmen.

Die Sanierungs-Kosten haben Sie im vorhergehenden Schritt ermittelt.

Für die Kostenschätzung beim Neubau können Sie den BKI-Baukostenrechner zu Hilfe nehmen. Hinzu kommen die Kosten für den Abriss. 

Für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sollten Sie zwei verschiedene Positionen miteinander vergleichen:

1.     Die Einmalkosten für Sanierung versus Neubau

2.     Die Nutzungskosten über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes

Unsere Erfahrungen zeigen, dass sehr häufig folgendes Ergebnis entsteht: 

• Die Einmalinvestition erweist sich bei der Sanierung als günstiger
• Allerdings sind die Betriebskosten beim Bauen im Bestand meist höher. Weitere Nachteile:

o   Barrierefreiheit ist nicht gegeben

o   Aufgrund der vorgegebenen Grundrisse ist die Flexibilität während der Nutzung geringer

• Wirtschaftlich ist daher häufig der Neubau günstiger 

ABER: Es geht nicht allein um die Kosten!

Neubau oder Sanierung aus Nachhaltigkeitssicht

Wie Sie inzwischen wissen, gehören zum Nachhaltigkeitsdreieck mindestens 3 Aspekte: die Wirtschaftlichkeit, die Ökologie und das Soziale – siehe z. B. unseren Blog: Was bedeutet Nachhaltigkeit im Bau?

Ökologische Betrachtung

Wenn wir nun also die Kriterien der Ökologie hinzuziehen, entsteht ein anderes Bild. 

Beim Neubau kommt es beispielsweise zu mehr Müll und höherer CO2 Emission durch ressourcenintensive Bauprodukte wie Beton und Stahl. 

Für eine ökologische Sanierung benötigen Sie weniger neues Material und können vorhandene Materialien wiederverwenden. Außerdem vermeiden Sie Müll und Lärm, der beim Abriss des alten Gebäudes entstehen würde. 

Aus ökologischer Sicht erweist sich meist die Sanierung als ressourcenschonender.

Soziale Betrachtungsweise: 

Bei Betrachtung der sozialen Auswirkung geht es beispielsweise um die Gesundheitsverbesserung, Ästhetik, Barrierefreiheit und ähnliche Faktoren. Hier liegt der Vorteil häufig beim Neubau.

Auch die Umgebung – also wie sich das Gebäude in das bestehende Umfeld einfügt – spielt eine Rolle. Ob dabei der Neubau oder die Sanierung besser ist, hängt davon ab, wie alt das Gebäude ist.

Manchmal sind es Bausünden der 60iger oder 70iger Nachkriegsjahre, die ästhetisch wenig Wert haben und auf moderne Weise wesentlich ansprechender und funktionaler gestaltet werden können.

Handelt es sich jedoch um sehr alte Gebäude, können diese wiederum einen besonderen Charme haben, den es zu erhalten lohnt. 

Fazit Altbausanierung oder Neubau aus Nachhaltigkeitssicht

Unter Nachhaltigkeitsaspekten gibt es kein eindeutiges Ergebnis unseres Vergleichs. 

Es sind jeweils die individuellen Faktoren des geplanten Immobilienprojektes zu berücksichtigen. 

Unsere Analysen haben gezeigt, dass die Antwort, ob Sanierung oder Neubau sinnvoller ist, je nach Betrachtungsweise variiert: Ökologisch, wirtschaftlich und sozial gibt es meist unterschiedliche Antworten.

Daher spielt für die Entscheidung, welche Alternative die bessere ist, die Zielsetzung des Investors bzw. Bauherrn die entscheidende Rolle! Erst anhand seiner Ziele kann überprüft werden, ob eine Sanierung oder ein Neubau geeigneter ist. Das Resultat wird immer unterschiedlich ausfallen, je nachdem, welche Leitplanken vorher festgelegt werden. 

Für solch komplexe Entscheidungen in Ihrem Immobilienprojekt sollten Sie unbedingt einen kompetenten Partner mit ins Boot nehmen. CMFundament kann Sie in allen Phasen der Entscheidungsfindung bei Neubau oder Sanierungsprojekt begleiten.

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