„3-stöckig, mit viel Glas, und einer Photovoltaikanlage…“

Sie sind Immobilieninvestor oder wollen Immobilieninvestor werden und kommen direkt ins Schwärmen, wenn Sie von Ihrem Projekt berichten.
In Ihrem Kopf haben Sie bereits ein ganz konkretes Bild. Es begeistert Sie regelrecht, wenn Sie daran denken und darüber sprechen. 

Solche visuellen Ideen sind ein toller Antrieb. Doch wenn Sie zu früh entstehen, kann das nach hinten losgehen. 

Stellen Sie sich nur vor, Sie planen ein selbstgekochtes Abendessen für Freunde. Vor Ihren Augen sehen Sie schon den deftigen Braten, riechen den köstlichen Duft. Doch leider vergessen Sie, dass Ihre Freunde Vegetarier sind. Das ist nur ein kleines Beispiel dafür, dass es keinen Sinn macht, sich den kühnsten visuellen Träumen hinzugeben, ohne die Rahmenbedingungen Ihrer Immobilie zu kennen. Was im Kleinen in der Küche gilt, hat bei der Entwicklung von Immobilienprojekten um so mehr Gültigkeit. 

Ziele von Immobilien frühzeitig setzen

Bevor Sie sich daher Ihren kühnen Immobilienträumen hingeben, sollten Sie sich sehr genau überlegen, was der Zweck dieses Immobilien Projektes sein soll.
Warum wollen Sie bauen, was wird die Funktion Ihrer Immobilie, worin besteht Ihre Investition, wer soll das Gebäude nutzen?
In unserem Beratungsalltag begegnet es uns immer wieder, dass bei Immobilienprojekten, die oftmals ein Investment von einem zweistelligen Millionenbetrag nach sich ziehen, die ersten Schritte nicht oder nicht konsequent genug gemacht werden. 

Warum ist das so? Sehr simpel: Es ist nicht üblich.  

Die Folgen dieses Vorgehens sind enorm: Es kostet Geld, Zeit und reduziert wenn es schlecht läuft am Ende sogar massiv die langfristige Rendite und sinnvolle Nutzung eines Objektes.

Wie setzen Sie die richtigen Ziele Ihrer Immobilie?

Im Folgenden zeigen wir Ihnen, was die allerersten Schritte sind.  Außerdem erfahren Sie warum es so wichtig ist, sich diese Gedanken zu machen, bevor der erste Pinselstrich in der Planung gemacht wird und sich die optische Idee ins Gehirn einbrennt. 

1. Schritt: Unternehmensziele

Im ersten Schritt sollten Sie sich Ihrer Unternehmensziele bewusstwerden. 
Wo steht Ihr Unternehmen heute? Wo wollen Sie in 10 Jahren stehen? 
Um eine Entscheidung zu treffen, wie genau die Immobilie zu Ihrem Unternehmens- und Investmenterfolg beitragen kann, ist es das A&O, Ihr Unternehmen und Ihre Strategie zu verstehen – daher machen Sie sich Gedanken über: 

Status quo:

• Marke
• Produkte / Prozesse / Geschäftsfelder
• Investmentstrategie
• Standorte
• Mitarbeiter

Quo Vadis: 

• Vision und Ziele verstehen
• Zielbild in 10 Jahren
• Welche Veränderungen stehen an

 Erst wenn das klar ist, können Sie im nächsten Schritt entscheiden, welche Kriterien / Qualitäten die Immobilie enthalten muss, um zu Ihrem Erfolg beizutragen. 
Legen Sie im nächsten Schritt die Projektziele fest und definieren Sie die Rahmenparameter der Immobilie: 

2.  Schritt: Ziel Ihrer erfolgreichen Immobilie definieren

Jetzt, wo Sie die Ziele für die Projektentwicklung Ihrer Immobilie kennen, können Sie die Leitplanken festlegen. Dabei gibt es 4 Erfolgsfaktoren  zu berücksichtigen, wie die folgende Abbildung zeigt. Lassen Sie uns diese Erfolgsfaktoren anschauen:

Wirtschaftliche Erfolgsfaktoren für Ihr Immobilienprojekt

Zu den wirtschaftlichen Zielen gehören sowohl die Finanzzahlen als auch Pläne für das Wachstum sowie die Nutzung des Objektes.

Folgende Beispiele können als Anhaltspunkte gelten:

• Wir wollen organisches Wachstum und flexible Umnutzbarkeit ermöglichen
• Wir bauen moderne Arbeitsplätze für 500 Mitarbeiter
• Wir brauchen einen Return on Investment von 10% 

Technische Erfolgsfaktoren, wenn Sie Ihre Immobilie realisieren

Abgeleitet von den wirtschaftlichen Erfolgsfaktoren und weiteren Vorstellungen, z. B. an die Qualität, werden die technischen Rahmenbedingungen der Immobilie festgelegt. 

Dazu gehören logistische Faktoren, Sicherheitsanforderungen, Qualitätsansprüche, Smart Home Anforderungen, Fragen der Infrastruktur und ähnliches.

Beispiele für technische Ziele:

• Wir müssen pro Tag 100 Lastwagen mit Lieferungen problemlos empfangen können. 
• Wir brauchen einen sehr hohen Sicherheitsstandard in 80% des Gebäudes.
• Wir wünschen uns einen hohen Standardisierungsgrad.

 
Ökologische Erfolgsfaktoren für die Planung beim Immobilien Projekt

Heutzutage dürfen Anforderungen an die Nachhaltigkeit eines Bauvorhabens und die zahlreichen ökologischen Rahmenparameter auf keinen Fall außer Acht gelassen werden.

Welche ökologischen Anforderungen wollen Sie erfüllen?
Beispiele für ökologische Erfolgsfaktoren sind:

• Der ökologische Fußabdruck ist uns wichtig, wir wollen unseren Beitrag leisten und ökologische Baustoffe einsetzen
• Das Gebäude soll dem Standard eines Niedrigenergiehauses entsprechen
• Unser Energieverbrauch soll klimaneutral sein
• Wir wollen mit der Mobilitätsinfrastruktur E-Mobilität fördern

Soziokulturelle Faktoren wenn Sie Ihr Immobilienprojekt entwickeln

Als 4. Erfolgsfaktor sollen auch sozio-kulturelle Faktoren berücksichtigt werden.
Diese können in kultureller Hinsicht Anforderungen an die Gestaltung und das Design des Gebäudes haben, aber auch an die soziale Interaktion. 

Die folgenden Beispiele verdeutlichen, worum es hier geht:

• Das  Gebäude soll unsere Offenheit ausdrücken – wir wünschen uns viel Glas (Ausdruck der Unternehmenskultur)
• Wir wollen Materialien zeigen (Sichtbeton, Leitungen) 
• Das Gebäude soll den Austausch unter den Mitarbeitern fördern
• Die Technik und Ausstattung im Gebäude soll einfach bedienbar und die Anlage reinigungsfreundlich sein
• Wir wollen gut sichtbar und gut angebunden sein
• Wir möchten der Öffentlichkeit Nutzungsangebote machen

Weitere Rahmenbedingungen des Immobilienprojektes

Neben diesen 4 Hauptleitplanken gibt es noch einige Randthemen, zu denen Sie sich ebenfalls Gedanken machen sollten und die unbedingt zu Beginn des Bauvorhabens festgelegt werden sollten:

• Wollen Sie ihr Gebäude zertifizieren lassen?
• Ist eine KFW- Förderung für Sie interessant?
• Kommen sonstige Förderprojekte für Sie in Frage, die Sie nutzen wollen?

 Wenn Sie nun diese Erfolgsfaktoren definiert haben –  die im natürlich sehr individuell sind, geht es daran, die „hard facts“ festzulegen: 

• Wieviel wollen Sie investieren?
• Wie ist die Zeitschiene? 

Kennen Sie die Prioritäten für Ihr Immobilienprojekt

Ein Bauprojekt geht über einen langen Zeithorizont, in dessen Folge immer wieder Entscheidungen gefällt werden müssen. 
Um hier eine klare, einheitliche Linie zu haben, müssen Sie Ihre Priorität festlegen. 
Was ist für Sie – wenn beides nicht geht – der wichtigere Parameter: 

• Unbedingte Einhaltung der Kosten ODER
• Unbedingte Einhaltung der Zeitschiene wegen Einzugstermin der Mieter.

 Trigger? 
Ja, wir wissen, dass diese Entscheidung schmerzt. 

Doch seien wir ehrlich: Wer in der Immobilienbranche in der aktuellen Zeit verspricht, die Kosten und die Zeit und die Qualität immer zu 100% einzuhalten, der belügt entweder sich selbst oder seine Partner. 
Es müssen immer wieder Weichen gestellt werden und daher ist es wichtig, dass Sie als Immobilieninvestor die Leitplanken definieren, damit Ihr Dienstleister weiß, in welche Richtung er fahren soll. 
Leider ist diese einfache, logische Wahrheit  in der Immobilienbranche nicht so üblich, wie Sie vielleicht glauben. 

Damit wollen wir aufräumen. Warum?
Damit Sie als Investor in Immobilienprojekte und Bauherr das bekommen, was für Sie sinnvoll und wichtig ist, aber auch, weil nur durch das frühe Nachdenken unnötige Kosten vermieden werden können, wie diese Abbildung verdeutlicht:

Die Grafik zeigt eindeutig, dass Ihr Immobilien Projekt am besten zu beeinflussen ist, WEIT BEVOR die Planung startet. Hier können Sie über Wohl und Wehe Ihres Projektes entscheiden. 
Also seien Sie klug und denken vor, anstatt später nachzubessern. 

Gerne unterstützen wir Sie dabei!

E-mail: info@cmfpartner.de
Telefon: +49 261 91547-0