In Zeiten steigender Baukosten und immer weniger verfügbaren Baugrunds stellt sich zunehmend die Frage, ob nicht eine Sanierung sinnvoller ist als ein Neubauprojekt. 

Der folgende Beitrag fasst für Sie die wichtigsten Entscheidungskriterien zusammen, die Sie vor einer Sanierungsplanung unbedingt durchgehen sollten:

Entscheidungskriterien Sanierung: die Rahmenbedingungen

 Noch immer haben wir in der Immobilienbranche folgende Marktsituation:

• Hohe Baukosten für Materialien, Energie und Arbeitsleistungen
• Weiter steigende Anforderungen aus Sicht der Regulatorik, beispielsweise in Bezug auf Nachhaltigkeit, Energieeffizienzstandards oder soziale Beschaffenheiten von Gebäuden
• Wenig freie Grundstücke, schon gar nicht innerstädtisch und die wenigen, freien Bauplätze, die es gibt, sind teuer

Vor diesem Hintergrund sind Investoren und Unternehmen gezwungen, die Entscheidung zwischen Sanierung bzw. dem Umbau von Bestandsgebäuden versus Planung und Umsetzung eines Neubaus sehr genau zu prüfen. 

Die wichtigsten Entscheidungskriterien Sanierung 

Im Folgenden zeigen wir Ihnen die 6 wichtigsten Entscheidungskriterien, die Ihnen helfen, eine weitsichtige und tragfähige Lösung für Ihr Immobilienprojekt zu finden und die Weichen passgenau in Richtung Sanierung zu legen, wenn diese angebracht ist. Vertiefende Informationen finden Sie auch in unserem Blogbeitrag Sanieren oder Neubauen? 

Zustand der bestehenden Immobilie: 

Eine gründliche Bewertung des Zustands der bestehenden Immobilie ist die wichtigste Voraussetzung für die Entscheidung zur Sanierung. 

Wenn die Bausubstanz stark beschädigt oder veraltet ist, können umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich sein, die möglicherweise nicht wirtschaftlich oder praktikabel sind. 

Ob dies tatsächlich der Fall ist, lässt sich meist erst nach gründlicher Begutachtung und einer ersten Kostenabschätzung erkennen.  

Ziehen Sie hierfür unbedingt einen erfahrenen Experten mit zu Rate.

Ziele des Investors

Klingt logisch, ist aber dennoch nicht selbstverständlich: Eine genaue Zielbestimmung des vorgesehenen Immobilienprojektes. 

Der Investor sollte seine langfristigen Ziele und strategischen Pläne kennen und berücksichtigen. 

Ein Beispiel: 

Wenn das Ziel darin besteht, ein maßgeschneidertes Gebäude zu schaffen, das sehr spezifischen Anforderungen des Unternehmens entspricht, kann es sein, dass die Umbaumaßnahmen einer Bestandsimmobilie zu aufwendig sind oder nicht zum gewünschten Ergebnis führen. In diesem Fall kann ein Neubau die bessere Option sein.

Bei der Zielbetrachtung ist also immer zu berücksichtigen, was genau der Zweck des Immobilienprojektes ist und ob dieser mit einer Bestandsimmobilie erfüllt werden kann. 

Sanierung: Kosten und Finanzierung

Eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse ist für die Entscheidungsfindung unerlässlich. 

Bei einer Sanierung müssen die Kosten für 

• Renovierungsarbeiten 
• Modernisierungen der Gebäudeinfrastruktur und Gebäudetechnik
• eventuelle Umstrukturierungen bzw. Umbaumaßnahmen

berücksichtigt werden.

Wie hoch diese ausfallen, hängt in erster Linie vom Gebäudezustand ab und davon, wie gut die Bestandsimmobilie zu den Investitionszielen passt. 

Um hier eine sinnvolle Entscheidung zu fällen, müssen auch die Kosten für einen Neubau verglichen werden, die je nach Zustand der Immobilie höher ausfallen können, aber nicht müssen. 

Hier sind beispielsweise folgende Positionen zu berücksichtigen:

• Grundstückserwerb 
• Planung 
• Baukosten 
• Infrastrukturinvestitionen

Ein Kostenvergleich Neubau / Sanierung ist also in jedem Fall sinnvoll.

Dabei sollte ebenfalls die Verfügbarkeit von Finanzierungsmöglichkeiten für beide Optionen evaluiert werden. 

Standortfaktoren

Der Standort spielt für den Erfolg eines Immobilienprojektes grundsätzlich eine entscheidende Rolle.  

Wenn die bestehende Immobilie sich an einem attraktiven Standort befindet, der gute Zugänglichkeit, Infrastruktur und Kundenpotenzial bietet, kann eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll sein – selbst wenn die Kosten eventuell etwas höher ausfallen.

In anderen Fällen kann ein Neubau an einem geeigneteren Standort vorteilhafter sein. 

Prüfen Sie daher genau, welche Standortvoraussetzungen Sie für Ihr Projekt benötigen. 

Zeitliche Aspekte  

Bei vielen Bauprojekten spielen zeitliche Faktoren als Entscheidungskriterien zur Sanierung eine wichtige Rolle.

So kann es Termine für Events geben, Kündigungsfristen für Vorgängerimmobilien und vieles mehr.

Daher ist die Alternative Sanierung oder Neubau auch aus zeitlicher Perspektive abzuwägen.

Ein Neubau nimmt in der Regel mehr Zeit in Anspruch, da Planung, Genehmigungen und Bauarbeiten umfangreicher sind. 

Ein Sanierungsprojekt kann möglicherweise schneller abgeschlossen werden, was insbesondere bei zeitkritischen Vorhaben von Vorteil ist. Beachten Sie jedoch, dass es auch bei Sanierung- und Umbaumaßnahmen zu genehmigungspflichtigen Eingriffen kommen kann. 

Wir empfehlen auch hier die Zuhilfenahme von erfahrenen Planern, da die realistische Abschätzung der Zeitdauer für Bauprojekte viel Erfahrung benötigt. 

Nachhaltigkeitsaspekte

Nicht zuletzt spielen Nachhaltigkeitsaspekte eine Rolle, die nicht zu vernachlässigen ist. Es gibt sowohl aus Marktsicht viele Gründe, dass ein Projekt besonders nachhaltig entwickelt werden soll, als auch aus formal-rechtlicher Sicht. 

Ausführlich beschäftigt sich unser Blog Sanieren oder Neubauen mit Aspekten der Nachhaltigkeit bei der Entscheidungsfindung.  

Wenn der Investor Nachhaltigkeitsziele verfolgt, ist es wichtig zu prüfen, ob sich die bestehende Immobilie nachhaltig sanieren und energieeffizient erneuern lässt. Die energetische Sanierung von Altbauten kann zu hohem Zeit- und Kostenaufwand führen. 

Wenn die ökologische Sanierung des Altbaus sehr aufwendig ist, kann ein Neubau mit modernen, nachhaltigen Technologien und Materialien besser geeignet sein, um umfangreiche Nachhaltigkeitsziele zu erreichen.

Fazit 

Es gibt keine pauschale Aussage zu der Frage, ob und wann eine Sanierung sinnvoll ist. 

Jede Immobilie und jedes Bauvorhaben stellt ein Unikat dar und muss somit individuell betrachtet und bewertet werden. Die genannten Entscheidungskriterien Sanierung können hierfür einen wichtigen Grundstein legen.

Letztendlich sollte die Entscheidung zwischen Sanierung und Neubau auf einer gründlichen Analyse dieser Kriterien und einer individuellen Bewertung des Projekts basieren. Wichtig dabei: Suchen Sie sich kompetente Partner, die Sie dabei unterstützen!

Denken Sie Vor, anstatt nachzubessern – wenn Sie Hilfe benötigen, dann wenden Sie sich an: 

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