Grundstückskauf für Immobilieninvestoren – was beachten?

Sie sind Immobilieninvestor und haben das richtige Grundstück für Ihr Projekt gefunden? Dann möchten Sie sicher sofort loslegen mit der Planung, um das Projekt so schnell wie möglich umzusetzen. 

Aber Vorsicht: Ob ein Projekt erfolgreich wird oder nicht, entscheidet sich schon beim Grundstückskauf! 

Das richtige Grundstück zu finden ist der Erfolgsfaktor Nr. 1 für Ihr Immobilienprojekt. Egal, ob Sie Bauland kaufen oder ein Gewerbegrundstück – es gibt viele Punkte mit hohem Risikopotential zu berücksichtigen. Machen Sie sich die Gedanken vor dem Kauf, denn eines können wir Ihnen versprechen: Werden etwaige Probleme im Grundstück in einem späteren Zeitpunkt aufgedeckt, kostet es sehr viel Geld, diese Probleme zu beheben.

Wir haben für Sie 13 Fakten zusammengetragen, die gemeinsam die schwierige Frage beantworten, vor der alle Investoren und Grundstückskäufer stehen: Ein Grundstück kaufen – was ist zu beachten?

Die Lage beim Kauf eines Grundstücks

Auch wenn es wahrscheinlich selbstverständlich ist, wollen wir es gleich zu Beginn erwähnen: Die Lage. Denn natürlich ist diese für Ihr Vorhaben von großer Bedeutung. Sie ist abhängig von dem Ziel des Immobilienprojektes. In welcher Region möchten Sie Bauland erwerben, wie gut ist das Grundstück erreichbar, gibt es Anforderungen an die Umgebung, an Zulieferfirmen, Laufkundschaft, Geschäftspartner oder ähnliches?  

Doch selbst wenn die Lage noch so fantastisch ist – wir zeigen Ihnen, was Sie noch alles beachten müssen, wenn Sie ein Grundstück erwerben.

Überschwemmungsgefahr – näher, als Sie meinen

Wenn es um die Lage des Grundstücks geht, sollten Sie direkt klären, ob Ihr Fundstück in einem potenziellen Hochwassergebiet liegt. Wie die Flutkatastrophe aus dem Jahr 2021 gezeigt hat, liegt hier nicht nur eine Gefährdung bei unmittelbarer Flussnähe vor. Unsere Tipps:

• Verfolgen Sie am besten die Geschichte der engeren Umgebung in Bezug auf Überschwemmungen und Hochwasser.
• Nehmen Sie auch kleine Bäche und Zuläufe ernst.
• Prüfen Sie ggf., ob es Überlaufbecken und andere Hochwasserschutzmaßnahmen gibt.

Wasserschutzgebiete: Elon Musk ist kein Vorbild

Wasser spielt auch aus einer weiteren Perspektive eine wichtige Rolle. Befindet sich Ihr Baugrundstück in einem Wasserschutzgebiet? Hier kann es sein, dass Bauen verboten oder nur unter sehr strengen behördlichen Auflagen möglich. Sie sollten daher genau prüfen, ob diese Ihrem Vorhaben im Wege stehen.

Denn kaum ein Unternehmen kann sich Dreistigkeiten wie der Chef von Tesla erlauben und einfach drauf los bauen – egal was Umweltschutz, Wasservorkommen und Behörden sagen.

Umweltschutz: Kleine Tiere, große Wirkung

Der Umweltschutz spielt in Deutschland in zunehmendem Maße eine Rolle und sollten beim Grundstückskauf unbedingt beachtet werden. Zu den besonderen Umweltfaktoren, die eine Rolle spielen gehören:

•  Besondere, denkmalgeschützte Baumbestände
• Das Vorkommen geschützter Tiere wie z.B. Eidechsen oder Fledermäuse
• Brut- und Nistplätze seltener Vögel

Um später keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie diese Faktoren in der natürlichen Umwelt des Grundstücks vorab klären. 

Hochspannungsleitungen und Sendemasten

Gibt es auf dem Grundstück Hochspannungsleitungen oder Sendemasten?

Je nach Nutzung des Baugrundstückes sind Hochspannungsleitungen und Sendemasten nicht nur eine bauliche Einschränkung, sondern auch eine potenzielle Belastung für mögliche Bewohner oder Nutzer des Grundstückes. Auch bei bestimmten Anlagen und Fertigungsstätten, die sensibel auf elektromagnetische Felder wirken, können solche Einrichtungen ein Störfaktor sein, der vorab geprüft werden sollte.

Zuschnitt und Topographie: Einfach ist besser

Beim Kauf eines Grundstückes ist selbstverständlich zu prüfen, wie der Zuschnitt und die Topographie, also die Höhenprofile, des Baulandes oder des Firmengeländes sind. Als Faustregel gilt:

•  Rechteckige und quadratische Grundstücksformen sind optimal
• Rundungen oder sehr spitz zulaufende Stücke sind schwieriger zu handhaben
•  Große Höhenunterschiede auf einem Grundstück sind im Normalfall ebenfalls ungünstig

Besondere Gefährdung: Kampfmittel auf dem Grundstück

Ein besonderer Aspekt, der gerne übersehen wird, ist die Gefährdung durch Kampfmittel auf dem Grundstück. Kampfmittelräumung muss noch vor Anfertigung eines Bodengutachtens erfolgen. Holen Sie also unbedingt frühzeitig Erkundungen ein, ob eine solche Gefährdung vorliegen kann.

Spurensuche: Archäologische Funde

In seltenen Fällen kann es bei Baugrundstücken auch zu archäologischen Funden kommen, die eine Bebauung zeitlich massiv behindern können. Erkundigen Sie sich daher vorab, ob es hier beispielsweise Informationen zu vorzeitlichen Siedlungen gibt. 

Bodengutachten: Befreien Sie sich von Altlasten

Wenn Sie Baugrund kaufen, sollten Sie auf jeden Fall ein Bodengutachten anfertigen lassen. Hierzu gehört:

• Altlastengutachten: Gibt es auf dem Grundstück Altlasten, wie z.B. Schadstoffbelastungen, deponierter Sondermüll oder ähnliches? Die Entsorgung von belastetem Boden kann ggf. sehr kostspielig werden
• Bodenbeschaffenheit: Wie ist der Boden in Sachen Tragfähigkeit und Statik beschaffen? Falls auf dem Grundstück größere Flächen bepflanzt werden sollen, ist natürlich auch die Qualität des Bodens wichtig.
• Grundwasser: Wie hoch steigt bei hohen Niederschlägen der Grundwasserspiegel und stellt dieser ggf. eine Gefahr für die Bebauung dar?

Bestandsgebäude: Das gilt es zu beachten beim Grundstückskauf

Sie wollen ein Grundstück mit Abrisshaus kaufen oder auf dem es sonstige Bestandsgebäude gibt? Klären Sie vorab, ob sie diese erhalten wollen oder abreißen. Berücksichtigen Sie hier auch den Denkmalschutz – nicht immer stehen nur hübsche alte Fachwerkhäuser unter Denkmalschutz. Es können auch historisch interessante Industriegebäude sein! 

Wenn Bestandsgebäude abgerissen werden sollen, ist vorab zu klären, wie groß die Belastung mit schwierigen Stoffen wie z.B. Asbest ist. Hier sind nicht nur besondere Vorsichtsmaßnahmen beim Abriss notwendig, sondern entstehen ggf. auch hohe Entsorgungskosten.

Erschließung des Grundstücks

Insbesondere wenn Sie Bauland oder ein Gewerbegrundstück kaufen ist zu beachten, inwieweit das Baugrundstück bereits erschlossen ist.

Gibt es eine Versorgung mit:

• Strom
• Wasser
• Kanalisation
• Gas
• Telekommunikation

Wenn Sie kein erschlossenes Grundstück kaufen, müssen die Kosten hierfür einkalkuliert werden.

Ein weiterer Aspekt der Erschließung ist die Zufahrt. Existiert diese bereits, ist sie ans öffentliche Straßennetz angeschlossen und ähnliche Fragen sind hier zu klären.Baurecht: Unbedingt beim Grundstückskauf beachten

Wer in Deutschland ein Grundstück kaufen und auch nutzen will, sollte sich intensiv mit dem Thema Baurecht auseinandersetzen.

Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt:

• Gibt es einen Bebauungsplan?
• Wie hoch ist das Maß der Bebaubarkeit auf dem avisierten Grundstück?
• Welche Einschränkungen gibt es aus dem Flächennutzungsplan? Hier ist insbesondere entscheidend, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist, es sich um ein reines Wohngebiet oder ggf. ein Mischgebiet handelt

Weitere rechtliche Fragen beim Grundstückskauf

Mit dem reinen Baurecht sind die juristischen Fragen noch längst nicht geklärt. Beim Kauf eines Grundstücks zu beachten sind insbesondere sogenannte Baulasten. Das sind Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, bestimmte Einschränkungen zu dulden oder Dinge zu unterlassen oder sich auch zu bestimmten Anforderungen zu verpflichten. Beispiele hierfür sind z.B. Wegenutzungen, Abstandsregelung zu anderen Grundstücken und ähnliches. Hierfür gibt es in den Gemeinden Baulastenverzeichnisse, aus denen diese hervorgehen. Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen. 

Ähnliche Einschränkungen bedeuten sogenannte Dienstbarkeiten. Während die Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde begründet, regelt die Dienstbarkeit Nutzungsrechte und Einschränkungen aus zivilrechtlicher Sicht. Eine Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen und ist daraus ersichtlich. Es kann auch erforderlich sein, Dienstbarkeiten mit der Nachbarschaft auszuhandeln, wenn diese bisher nicht eingetragen sind, aber z.B. auf Grund der Lage des Grundstücks für Zufahrtswege notwendig werden. 

Ein weiterer Aspekt sind sogenannte Ausgleichsflächen, die in manchen Fällen zum Grundstück dazu erworben werden müssen, um eine ökologische Kompensation zu Flächenversiegelungen oder landwirtschaftlichen Nutzflächen zu erreichen.

Unterstützung in Sicht

Fühlen Sie sich von der Fülle an Fragen erschlagen, die beim Grundstückskauf zu beachten sind? Ist Ihnen bewusst geworden, was alles an potentiellen Risiken auf Sie zu kommt? Dann haben wir jetzt eine gute Nachricht für Sie. CMF ist Ihr kompetenter Partner für alle Themen rund um Ihr Immobilienprojekt. Gerne geben wir Ihnen Tipps für den  Grundstückskauf und beraten Sie umfassend.

Kontaktieren Sie uns hier: info@cmfpartner.de
Telefon: +49 261 91547-0