Ihre Checkliste, damit Bestandsimmobilien nicht zur Investruine werden

Bestandsimmobilie oder Neubau? Diese Frage beantworten viele Investoren zurzeit zugunsten von Bestandsimmobilien. 
Was müssen Sie beachten, wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, damit diese nicht zur Investruine wird? Diese Frage beantwortet der folgende Beitrag.

Meistens wurde seit Jahren gar nicht oder nur in Form von Schönheitsreparaturen investiert. Darüber hinaus gehende Instandhaltungsmaßnahmen oder Werterhaltungsmaßnahmen wurden häufig auf die lange Bank geschoben. 

Mit einer systematischen Bestandsanalyse können Sie eine fundierte Entscheidungsgrundlage bilden und dafür sorgen, dass Ihre Bestandsimmobilie langfristig Profit abwirft.

Bestandsimmobilie kaufen – Checkliste im Überblick

Wenn Sie planen, eine Bestandsimmobilie zu kaufen oder dies bereits erfolgt ist, gilt es schnellstmöglich die wichtigsten Eckpunkte zu erfassen.

Dazu sollten Sie folgende 5 Bereiche abdecken:

• Nutzungskonzept
• Energetischer Zustand
• Bausubstanz und Schäden
• Stand der Technik
• Brandschutz und weitere rechtliche Regelungen

 Im Folgenden schauen wir uns die einzelnen Punkte im Detail an.

Nutzungskonzept: Welche Ziele verfolgt der Investor mit der Bestandsimmobilie?

Als Wichtigstes muss geklärt werden, was der Investor mit dem Gebäude vorhat.

Hier werden unter anderem folgende Fragen beantwortet:

• Was ist das Ziel der Immobilien Investition? 
• Soll das Gebäude auf die bisherige Art weitergenutzt werden? 
• Soll es eine komplette oder partielle Umnutzung geben? 
• Wie sieht es mit den bestehenden Mietern aus? 
• Wie lange gehen die Mietverträge noch? 
• Gibt es die Möglichkeit von Umzügen in der Immobilie oder neue Mietkonzepte?
• Welche Nutzung wurde im Bauantrag genehmigt und stimmt diese mit der bestehenden bzw. neu geplanten Nutzung überein?

Energetischer Zustand der Immobilie

Gerade, wenn Sie gebrauchte Immobilien kaufen, ist der energetische Zustand ein wichtiger Kostenfaktor für mögliche Sanierungsmaßnahmen und spätere Betriebskosten.
Der energetische Zustand kann entscheidend sein bei der Entscheidung „Neubau oder Sanierung“.
Oft ist bei gebrauchten Immobilien gerade der Stand der Energieeffizienz miserabel.

 Das betrifft insbesondere: 

• Fenster (Holzfenster oder Kunststofffenster, die aufgrund Ihres Systemaufbaus (einfach- oder Zweifachverglasung) zu erhöhten Wärmeverlusten führen
• Dachflächen ggf. nicht gedämmt bzw. nicht genutzt für Photovoltaikanlagen
• Fassadendämmung (gibt es gar nicht bei Gebäuden aus den 70ern, aus den 90ern teilweise)  – eine Nachrüstung ist unter anderem vom Fassadenaufbau abhängig. 
• Wärmeverluste, weil oberste und unterste Geschossdecken nicht gedämmt sind
• Veraltete, ineffiziente Anlagentechnik (Siehe auch Punkt Technik)

Konsequenzen: 

• Energieverluste und dadurch höhere Energiekosten
• Ggf. Begrenzungen beim energieeffizienten Sanieren, z. B. wenn eine Fassadendämmung nicht nachrüstbar ist

Bausubstanz und Schäden bei Bestandsimmobilien 

Natürlich gilt es auch, das komplette Gebäude mit seiner Bausubstanz auf den Prüfstand zu stellen und Schäden zu erfassen. 

• Wie ist die Bausubstanz insgesamt erhalten?
• Eignet sich diese für die vorgesehene Nutzung?
• Wann wurde zuletzt das Dach saniert?
• Gibt es Altlasten und Gefahren, z. B. durch Asbest und andere Gefahrstoffe?
• Sind irgendwelche Schäden vorhanden wie Risse, Feuchteschäden, Schäden am Beton? 
• Gibt es Feuchteschäden am Kellergeschoss aufgrund schadhafter Abdichtung?

 Schäden in der Bausubstanz können ggf. auch Hinweise auf weitere Schäden, beispielsweise im Leitungssystem geben.

Stand der Technik und Technischen Gebäudeausstattung

Die gesamte Gebäudetechnik stellt auch einen enormen Kostenfaktor dar, der gründlich geprüft werden muss, um hier notwendige Investitionen abschätzen zu können. Dazu unter anderem die Prüfung folgender Punkte:  

• Wie ist der Stand der Technik? Ist die Technik überhaupt noch zugelassen? Was wurde in den letzten Jahren erneuert?
• Veraltete Anlagentechnik: Diese haben einen höheren Energieverbrauch im Verhältnis zu dem, was sie für das Gebäude liefern und sind aufgrund des hohen Alters wartungsintensiver. 
• Die gesamte Elektrik: Kabelkanäle auf Putz, veraltete Unterverteilungen mit nicht mehr zugelassenen Sicherungen, zweiadrige Leitungen
• Lüftung: Gibt es eine Lüftungsanlage? Auf welchem Stand der Technik ist diese? Funktioniert sie noch? Muss sie zentral sein oder wäre eine dezentrale Lüftung mit Wärmrückgewinnung (die dann pro Einheit steuerbar ist) sinnvoll? – Wohin mit den Klimaaußengeräten? ( z. B.  außen an die Fassade oder Dachaufstandsfläche)
• Klimatechnik: Ist eine Klimatisierung vorhanden? Wir stellen fest, dass oftmals selbstgebaute Lösungen gefunden werden (mobiles Klimaraumgerät mit Entlüftung aus dem Fenster) – aus energetischer Sicht unzureichend und optisch sehr wenig attraktiv – wertmindernd – feststehende Fensterelemente werden für die Abluft genutzt, das Loch ist dann in der Gebäudehülle und hält im Winter die Energie nicht innen. 

Brandschutz und sonstige rechtliche Themen

Auch scheinbar nebensächliche Themen wie der Brandschutz können einem Investor schnell das Genick brechen. 

Ein prominentes Beispiel hierfür ist die historische Schule Nonnenwerth in Rheinland-Pfalz, die nach weit über 100 Jahren Schulbetrieb im Sommer 2022 schließen musste, weil der Investor die Kosten für die Brandschutzmaßnahmen nicht leisten konnte.

Prüfen Sie daher unbedingt vorab:

• Gibt es ein Brandschutzkonzept? 
• Müsste es eins geben? 
• Wurden Brandschutzmaßnahmen umgesetzt bzw. sind diese noch auf dem aktuellen Stand der Anforderungen? Wenn es welche gibt (z. B. Brandschutztüren, Rauchabzug), funktionieren diese Maßnahmen? 
• Gab es irgendwelche Umbaumaßnahmen, die dann brandschutztechnisch geschlossen und beschriftet wurden?

Vorgehen beim Kauf von Bestandsimmobilien

Wie schaffen Sie es, diese wesentlichen 5 Bereiche möglichst vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie zu klären?

Unser Vorschlag:

• Gehen Sie das Gebäude von oben nach unten durch.
• Dokumentieren und fotografieren Sie alles
• Lassen Sie sich vom Bauherrn die Baubeschreibung geben. 
• Holen Sie alle Informationen über evtl. erfolgte Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen ein
•  Begutachten Sie die Anlagentechnik
• Schauen Sie die Außenbereiche an (Dach, Fassade, Außenanlagen)
• Erfassen Sie den Bestand erfassen und Mängel 
• Fertigen sie eine Dokumentation über den Zustand an.
• Gleichen Sie Ihre Informationen mit dem Vorhaben des Bauherrn und dem gewünschten Nutzungskonzept ab. 

Holen Sie sich Experten zur Unterstützung

• Energieberater
• Fachplaner für TGA
• Statiker

Auf dieser Basis erarbeiten Sie:

• Einen Fahrplan über potentielle Sanierungsmaßnahmen mit Empfehlung (Erhalt des Grundgerüsts? Nötige Baumaßnahmen?)
• Information über Dinge, die NICHT sinnvoll bzw. machbar sind (z. B. Fassadendämmung, wegen Grenzeinhaltung in der Innenstadt oder wegen Denkmalfassade).
• Prioritätenliste (Mängel, die sofort abgestellt werden müssen, Maßnahmen die kurzfristig zu erledigen sind, mittelfristige und langfristige Maßnahmen, die noch eine gesonderte Prüfung und Planung bedürfen).
• Grobe Gewerkekostenschätzung nach DIN 276 

Damit haben Sie eine solide Entscheidungsgrundlage, wenn Sie zwischen Neubau oder Gebrauchtimmobilie entscheiden oder mehrere Bestandsimmobilien zur Auswahl haben. 

Was passiert, wenn Sie das nicht anpacken?

Wenn Sie diese Punkte ignorieren, kann es schnell passieren, dass Ihre Bestandsimmobilie zur Investruine wird, zum Beispiel durch:

• Explosion der Energiekosten
• Erhebliche Verschlechterung des Gebäudezustandes
• Probleme in der Betriebssicherheit und daraus resultierender Stilllegung des Gebäudes oder Gebäudeteile
• Ausweitung der Mängel und damit Produktion von immensen Folgekosten
• Schwindende Attraktivität für potenzielle Mieter bzw. keine Möglichkeit der Mietanpassung aufgrund hoher Konkurrenz an Mietobjekten

In Summe droht die Gefahr eines massiven Wertverlustes Ihrer gekauften gebrauchten Immobilie.

Brauchen Sie Unterstützung bei dieser vielschichtigen und wichtigen Aufgabe, wenn Sie ihre nächste Bestandsimmobilie kaufen? Kontaktieren Sie uns gerne! 

E-mail: info@cmfpartner.de
Telefon: +49 261 91547-0